Proč na vlastní bydlení dnes dosáhne mnohem méně lidí než před 10 lety

Pokud je ti dnes kolem třiceti let a plánuješ vlastní bydlení, mám pro tebe jednu nepříjemnou zprávu. Je velmi pravděpodobné, že patříš ke generaci, která to bude mít s pořízením vlastního bydlení výrazně těžší než třicátníci před deseti lety. A dnes ti na datech ukážu proč.

Představ si, že byl tvůj příjem před deseti lety 30 tisíc korun. Při průměrném růstu mezd by dnes činil přibližně 50 tisíc korun. Zní to dobře. Jenže pokud tehdy stál byt 1 milion korun, dnes bude velmi pravděpodobně stát téměř 3 miliony korun. Takže přestože vyděláváme výrazně více peněz, cesta k vlastnímu bydlení je dnes pro většinu lidí výrazně složitější. A právě o tom bude dnešní epizoda.Srovnával jsem si historická data Deloitte ohledně růstu cen nemovitostí v různých krajích a když jsem si k tomu vytáhl data o růstu průměrných mezd v České republice, tak jsem upřímně vykulil oči. Čekal jsem velký rozdíl, ale rozhodně ne až takový. Deloitte zveřejňuje data od roku 2016 a poslední kompletní údaje jsou za rok 2024. Když se podívám na růst hrubých mezd, tak ty narostly z hodnoty 27 764 Kč na 46 165 Kč, což je nárůst o 66 %. Byty na jižní Moravě narostly z ceny 49 100 Kč za metr čtvereční na 108 000 Kč, což je nárůst o 120 %. A velmi zásadní růst nastal třeba v Moravskoslezském kraji, kde se cena za metr čtvereční zvedla ze 17 600 Kč na 52 200 Kč, což je nárůst téměř o 197 %. Pokud bychom se podívali přímo na Ostravu, tak je ten růst ještě vyšší. Byty v Praze narostly o 125 %, kde v roce 2024 stál metr čtvereční průměrně 139 900 Kč a u novostaveb 166 000 Kč. K tomu ještě chybí data za poslední rok, kdy ceny nemovitostí opět výrazně rostly.

Ukazatel	2016	2024	Kumulativní růst	Růst p.a.
Byty Praha m²	62 200	139 900	+124,9 %	10,7 % p.a.
Novostavby Praha m²	85 300	166 000	+94,6 %	8,6 % p.a.
Byty Moravskoslezsko m²	17 600	52 200	+196,6 %	14,6 % p.a.
Byty Jihomoravsko m²	49 100	108 000	+120,0 %	10,4 % p.a.
Průměrná hrubá mzda	27 764	46 165	+66,3 %	6,6 % p.a.

Když si to shrneme, tak mezitím co mzdy narostly za osm let o 66 %, tak byty narostly za stejnou dobu v některých regionech téměř na trojnásobnou hodnotu. To je extrémní rozdíl, který způsobuje zásadní problémy, na které se teď spolu podíváme. Já tomu říkám rozevírající se nůžky.

Problém s financováním 

Koupě bytu 2+kk o velikosti přibližně 50 m² někde 30 kilometrů od Brna znamenala v roce 2016 investici zhruba 2 500 000 Kč. O osm let později ten stejný byt stojí přibližně 5 500 000 Kč. Tehdy byly navíc úrokové sazby u hypoték okolo 2 % ročně, takže za 90% hypotéku by kupující platil přibližně 8 300 Kč měsíčně. Průměrná čistá mzda byla kolem 23 000 Kč, takže splátka představovala asi 36 % čistého příjmu. Pokud by kupující ten samý byt kupoval v roce 2024, tak by 90% hypotéka při tehdejší úrokové sazbě okolo 5 % vycházela přibližně na 26 500 Kč měsíčně. Průměrná čistá mzda byla přibližně 36 500 Kč, takže splátka hypotéky by představovala více než 70 % čistého příjmu. To znamená, že by taková hypotéka s tímto příjmem velmi pravděpodobně ani nebyla schválená. To poukazuje na problém vůbec dosáhnout na hypotéku na takto drahé byty pro lidi s průměrnými a podprůměrnými příjmy.

Na akontaci nenašetříš

Blbá zpráva je to hlavně pro mladé lidi, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a nemají našetřeno na 10% akontaci a nemají ani možnost využít zástavu třeba nemovitosti v rodině. Když si představím, že z průměrného platu si člověk odkládá 10-20% bokem na budoucí akontaci, tak než našetří dostatečnou částku, kterou potřebuje dnes, tak nemovitosti zdraží při pokračování scénáře na dvojnásobek. Pak přijdou 26 narozeniny a bude třeba našetřit 20% a ne 10%. Je to takový ujíždějící vlak, který nejde chytit jinak než mít nadprůměrný příjem, nebo šetřit a žádat o hypotéku v páru, případně bydlet dál od větších měst, kde jsou ceny nižší.

Co realitní investoři?

Realitní investoři taky krvácí, ale jen trošku Pro realitní investory to znamená taky bolístku. Sice ti, kteří mají nakoupeno, tak vydělali za poslední roky na nárůstu ceny nemovitostí pořádný balík, ale tato situace jim snižuje výnos z nájmu vůči aktuální ceně nemovitosti. Je to z toho důvodu, že nemovitosti hodně zdražily, ale mzdy tak rychle nerostly. Tím pádem nájmy tak rychle růst nemohou, protože by je neměl kdo platit. Tím pádem postupně klesá tato hodnota, kterou investoři sledují. Výnos z nájmu vůči aktuální hodnotě nemovitosti. Z 5% se výnos klidně mohl propadnout na 3%.

Myšlenka na závěr

Když si celou tuto problematiku vyobrazíme ještě jiným pohledem, tak na koupi stejného bytu člověk dříve potřeboval třeba devět ročních platů, dnes jich potřebuje třináct. A to podle mě nejlépe vystihuje, co se za posledních několik let stalo s dostupností bydlení.

"Na koupi stejného bytu člověk dříve potřeboval třeba devět ročních platů, dnes jich potřebuje třináct. A to podle mě nejlépe vystihuje, co se za posledních několik let stalo s dostupností bydlení."

Největší problém dnešní generace podle mě nejsou vysoké úrokové sazby. Největší problém je, že ceny nemovitostí rostly výrazně rychleji než příjmy. A historie posledních let ukazuje, že čím déle člověk čeká, tím větší náskok mohou ceny získat. Nechci na tebe ale vytvářet FOMO efekt, určitě to neznamená, že máš hned skočit na sreality a volat mi ať ti udělám hypotéku. Jen je dobré vědět co se za těch posledních 10 let událo. Když se podívám dneska na sreality, tak ty ceny za m2 jsou zase o kus dál oproti roku 2024. Jak to bude dál? O tom si možná povíme zase někdy příště.