Jak koupit byt od developera chytře (a nepřeplatit statisíce)

Developeři, novostavby, emisní povolenky, tranše, financování, předprodej, ceny a strategie. To vše zazní v tomto článku. Podíváme se na to, kdy dává smysl kupovat byt v developerském projektu a jak na to, aby to bylo co nejvýhodnější. Dokonce se podíváme i na to, jak se dá na bytu v developerském projektu za krátký čas vydělat klidně 100% vkladu!

Pokud chceš vlastnit hezký byt, máš tři možnosti. Buď koupíš starý byt v původním stavu a uděláš si kompletní rekonstrukci, nebo koupíš byt po rekonstrukci, nebo koupíš úplně nový byt v developerském projektu. Dneska se budeme bavit o té poslední variantě, která je z nich nejnákladnější, nebo není? To záleží jak a kdy nákup probíhá. Pojďme si vysvětlit, jak developeři fungují, abychom pak rozdíly v cenách mohli zařadit do toho kontextu.

Jak funguje developer

Aby developer vystavěl bytový dům, tak většinou roky řeší stavební povolení a přípravu. Když konečně může začít s výstavbou, tak má většinou kapitál z bankovního financování a část kapitálu z vlastních zdrojů, nebo od investorů. Developer před tím, než začne byty prodávat, musel udělat už hromadu práce a stálo ho to již plno času a peněz. Než získá peníze z banky, tak většinou musí doložit určitou předprodanost bytových jednotek. To znamená, že chce banka vidět, že si lidi již třeba 30% bytů zarezervovali a složili akontaci, přitom se ještě třeba nezačalo ani stavět. Až po tom banka developerovi načerpá peníze a developer může takzvaně kopnout do země. Ten moment, kdy developer čerpá peníze z banky se liší podle toho, kolik peněz má developer z jiných zdrojů. Abychom pochopili cashflow developera, pojďme se ještě podívat na to, co se děje dál. Developer staví a mezi tím se snaží postupně byty prodávat. Většinou ale ne všechny najednou. Čím později je totiž prodá, tím větší na nich bude mít zisk, protože kupující už nebude čekat dva roky na výstavbu, ale úplně na konci bude kupovat byt hotový, tehdy developer sklízí největší zisky, čemuž pomůže i inflace, která v průběhu výstavby byty zdražuje.

Developer ale musí chytře balancovat nad tím, kolik bytů bude prodaných v předprodeji, kolik bytů prodá postupně během výstavby a kolik jich nechá k prodeji třeba až v období kolaudace. Mezi tím řeší cenotvorbu a postupně byty zdražuje. Peníze u koupě v průběhu výstavby developer od klienta dostává většinou v takzvaných postupných tranších. Tzn že na začátku se zaplatí první tranše třeba 10% kupní ceny, dalších 30% se zaplatí po dokončení hrubé stavby, 30% po vylití podlah a 30% po kolaudaci, atp. Díky tomu developer získává postupně peníze, které může použít na umořování úvěru a dokončování výstavby. Poslední prodané byty bývají už bez postupných tranší, tam se rovnou hradí kupní cena, jelikož bývá většinou již zkolaudováno. Celý proces výstavby trvá většinou kolem dvou let, podle velikosti domu. Některé velké projekty mají domů tolik, že je postupná výstavba domů realizována třeba i v průběhu deseti let.

Co kupující kupuje?

Než se podíváme na ceny a statistiku, řekněme si ještě co to vlastně znamená koupit byt v projektu. Většinou to znamená to, že po předání klíčů získáš byt v určitém standardu. Často se jedná o standard, kdy bude hotová koupelna a položená podlaha. Obklady a dekor podlahy si můžeš vybrat, pokud byt kupuješ zavčasu a k tomu si můžeš přikoupit v nadstandardu lepší krytiny, nebo třeba prvky navíc. To u některých projektů může být chytrá domácnost, předokenní žaluzie, klimatizace atd. K tomu se dá většinou koupit sklepní kóje a parkovací stání. Nejlepší parkovací stání bývají často dražší a bývají někdy přiřazeny k větším bytům. Kuchyně a skříně ve většině případů budou čekat až na tebe, takže počítej ještě s další investicí do bytu po koupi. Ke kuchyni si ještě budeš muset rozvést elektřinu a vodu z uzlu rozvodů, které jsou umístěny někde v oblasti plánované kuchyně. Osvětlení si budeš muset taky zařídit, jelikož ze zdí budou čouhat jen kabely s žárovkou. V ojedinělých případech se nabízí byty plně vybaveny, to jsou většinou vzorové byty pro prohlídky. Developer je kompletně vybaví a používá je v průběhu výstavby dalších etap jako ukázku zájemcům a prodá je až na konci. Občas se dá ještě narazit na vybavené malometrážní byty, kdy je poměrně složité využít efektivně malý prostor. Zároveň takové byty často kupují investoři, takže je jim jedno, jestli bude dekor kuchyňské linky dub, nebo buk. Developer proto najme šikovného interiérového designéra, který vymyslí efektivní řešení, a pak se malometrážní byty kompletně zařídí. Tím, že se takto vybavuje větší počet bytů, náklad na zřízení je mnohem menší, než by měl jednotlivec. Díky tomu může mít developer ještě větší marži, ale je to win-win situace, jelikož investor již nemusí byt zařizovat.

Aktuální ceny bytů z developerských projektů

Pojďme se mrknout na aktuální ceny a statistiky. Aktuální ceny se samozřejmě liší dle lokality, když se podíváme na největší města v ČR, tak 2kk v developerských projektech v Ostravě stojí kolem 100 000 Kč za m2. V Brně takový byt stojí kolem 150 000 Kč za m2 a v Praze okolo 200 000 za m2. Obecně se dá říct, že novostavby bývají oproti staré zástavbě o cca 30% dražší, ale ne vždy to tak je. Dneska mi přijde, že prodávající chtějí za starý byt to samé, co stojí novostavba. Někdy bývají zase rozdíly větší, především když se jedná o nějaký prémiový projekt. Například v Brně roste na kopci nad Pisáreckým údolím projekt Nová myslivna, kde se prodávají 2kk byty za 220 000 Kč za metr čtvereční.

Jak na bytu v developerském projektu vydělat

To nejkouzelnější na kupí bytu v developerském projektu je, že když má člověk takzvaně za čepicí, tak se mu to může hrozně vyplatit. Už jsme si několikrát říkali, že čas je pro investory nejsilnější zbraň a pro lidi, kteří nejsou v trhu je to největší nepřítel. Pokud chytře využiješ čas a příležitost, tak se z developerského projektu může stát velmi zajímavá investice i přes to, že novostavby mívají oproti starým bytům horší výnosové procento. Jde o využití platebního plánu a času. U předprodeje bývá z principu levnější cena než na konci výstavby. Bavíme se o cca 10 - 20% kupní ceny. Občas se nám podaří domluvit předprodej, kde díky naší komunitě koupíme třeba i desítky bytů najednou a vyřešíme tak developerovi podmínku předprodeje. Za to máme lepší platební plán, což může být třeba to, že na začátku se zaplatí jen 10% kupní ceny a 90% až po kolaudaci. To znamená, že když koupíš byt od developera v předprodeji, můžeš z vkladu vydělat třeba za dva roky jednou/dvakrát tolik. Při schématu 10/90 vložíš jen 10% ceny, ale cenu trh navyšuje celou. Pokud bychom se bavili o tom, že kupuješ byt za 5 000 000 Kč v předprodeji, dáš 10% jako akontaci, tak je to 500 000 Kč. Pokud se bavíme o tom, že za dva roky bude dostavěno a mezi tím se stejné byty v projektu prodávají o 10% dráž, tak se prodávají za 5 500 000 Kč. Jsi na tom tedy o 500 000 Kč lépe než na startu a tvůj vklad byl taktéž 500 000 Kč. Pokud by byl nárůst cen 20%, tak máš vydělaný milion za dva roky z vkladu 500 000 Kč. Zní to hezky, ale většina lidí se k tomu vůbec nedostane, a to je zásadní problém. Je třeba být rychlý, sledovat plánované projekty a ideálně mít dobré kontakty. A pokud se budeme bavit o přeprodání smlouvy o budoucí kupní smlouvě před druhou tranší, což by znamenalo okamžité shrábnutí zisku z prvního vkladu, tak to není taky úplně jednoduché, protože většina developerů to nedovoluje, je třeba si tedy tyto možnosti ověřit předem. Například u posledního projektu, který jsme nakupovali to možné je s poplatkem za prodej jen 20 000 kč. Proto k předprodeji nenabádám, jen vysvětluji v čem je to kouzlo. Za mě dává určitě smysl zisk neinkasovat, ale byt si nechat na dlouhodobý pronájem. Výhody novostaveb se totiž projeví ještě více časem.

Příklady z praxe a výhody dveloperských projektů

Ukážu vám teď dva čerstvé příklady z praxe. Na přelomu roku jsem si rezervoval byt v developerském projektu, který dle mě trochu podcenil cenotvorbu a vypustil byty do prodeje zbytečně levně. Hodně rychle se totiž první etapa prodala. Mi se podařilo využít neveřejný předprodej, takže jsem si mohl vybrat ze všech parkovacích míst i bytů. Rezervoval jsem si byt s kupní cenou 4 122 000 Kč + parkování a sklep za příplatek. Projekt má tři etapy, respektive tři domy, které se postupně dostaví. Nyní je v prodeji i druhý dům a tam ten stejný byt o tři měsíce později stojí 4 399 120 Kč, takže za 3 měsíce mi tržní cena bytu vzrostla o 277 000 Kč. A můj vklad byl 15% kupní ceny, zbytek se hradí až po kolaudaci, čili z vkladu 618 300 Kč se vygenerovalo za 3 měsíce zhodnocení 277 000 Kč. U prodeje dalšího domu bude cena zase dražší a za rok, až se můj byt zkolauduje, tipuji, že bude moje počáteční investice zhodnocená možná i o 100%. Druhý případ co zmíním je domluvený odkup bytů v předprodeji, kde se nám teď podařilo vyjednat slevu 200 000 Kč na byt oproti ostatním kupujícím a platební plán 10/90 díky síle větší skupiny kupujících. Chci byty dlouhodobě pronajímat, novostavby mi dává smysl držet díky jejich budoucí ještě větší přidané hodnotě. Co tím myslím?

Jde o energetickou náročnost budov. Skrz emisní povolenky EU se navýší ceny fosilních paliv a budovy s horším energetickým štítkem budou znevýhodněny. EU chce do roku 2050 klimaticky neutrální budovy. No a novostavby mají energetický štítek A nebo B, což jsou ty nejlepší hodnoty. To taky znamená že se v nových bytech platí méně za teplo, což pocítíš jako obyvatel svého nového bytu díky nižším zálohám a pokud koupíš novostavbu jako investici, tak díky nižším zálohám můžeš vybírat vyšší čisté nájemné. Byty ve staré zástavbě budou muset investovat do snížení energetické náročnosti a zvednou se tak fondy oprav, nebo budou mít dražší energie kvůli povolenkám.

Další výhodou může být financování, které mají některé banky u developerských projektů zvýhodněné. Díky dobrému energetickému štítku totiž nabízejí levnější úrokovou sazbu a třeba úlevu na poplatcích, nebo delší splatnost či mírnější podmínky pro posuzování příjmů. U financování je ale taky třeba myslet na to, že pokud máš nastavený platební plán na několik tranší, tak při vyčerpání části hypotéky budeš platit každý měsíc z této části úroky. Pokud výstavba bude trvat od vyčerpání třeba ještě rok, tak je to celý rok placení úroků. Když si to ukážeme na příkladu, tak za půjčený milion zaplatíš za rok klidně 50 000 Kč.

Když jsem zmiňoval tu komunitu a developerské projekty v předprodeji, tak tyhle příležitosti nejsou veřejné. Buď jsi u toho včas, nebo o nich vůbec nevíš. Přidej se do mojí whatsupové skupiny, kam občas nějakou příležitost na projekt pošlu. Stačí kliknout na odkaz zde a vyplnit kontakt. No a na závěr se pojďme ještě podívat na co si dát pozor.

Na co si dát pozor

1. Při čekání na dostavení podstupuješ kromě výhody ve formě zafixované ceny a lepších podmínek i riziko. Máš část peněz vložených v projektu, který ještě není hotový a čím déle čekáš, tím je tvé riziko větší, protože se mezi tím může něco stát. Třeba se může developer dostat do problémů a projekt nedostaví. Proto doporučuji vybírat z projektů o několika etapách, nebo od velkých či prověřených developerů

2. Jak jsme zmínil, tak při postupných tranších a financování hypotékou si ke kupní ceně připočítej úroky zaplacené v průběhu výstavby a nezapomeň že po přejímce bytu budeš ještě platit kuchyň a skříně

3. Důležitý je výběr bytů, proto kupuj byt v projektu co nejdřív, dokud je z čeho vybírat.

4. U přejímky bytu si zkontroluj, zda byt odpovídá standardu a plánu. U mého prvního kupovaného bytu v developmentu chyběla třeba polovina naprojektovaných zásuvek.

5. Promysli si plán placení, pokud máš hradit 90% kupní ceny až za dva roky, nenechávej to na poslední chvíli, aby se ti nestalo, že těsně před termínem zjistíš, že na hypotéku nedosáhneš

6. Pohlídej si smluvní dokumentaci, aby tam byla pevně daná cena. Většinou bývá úprava kupní ceny za odchylku ve finální metráži bytu, to není nic hrozného, to jsou drobné, ale průšvih by byl, kdyby ve smlouvě bylo umožněno developerem navýšit kupní cenu například z důvodu, že se výstavba prodraží. To nechceš podepsat!

Pojďme si to shrnout! Koupě bytu od developera může být skvělá příležitost, pokud víš, co děláš. Klíčem je načasování, správný výběr projektu a pochopení financování. Největší výhodu získáš v předprodeji, kde pracuje ve tvůj prospěch čas i růst ceny, ale zároveň podstupuješ vyšší riziko. Pokud si pohlídáš smlouvy, cashflow a vybereš kvalitního developera, může být novostavba nejen komfortní bydlení, ale i velmi zajímavá investice do budoucna!