Nemovitostní fondy: bezpečný přístav, nebo časovaná bomba?

Představ si, že sedíš večer u stolu, koukáš na výpis z účtu a říkáš si: „Inflace mi to zase sežrala. Měl bych s těma penězma něco udělat.“ A do toho ti kamarád, bankéř nebo poradce řekne: „Hele, dej to do nemovitostního fondu. To je bezpečný. Stabilní, takový lepší spořící účet. Šest procent ročně, v klidu spíš.“ Zní to skvěle. Ale tady přichází otázka: jsou všechny nemovitostní fondy opravdu bezpečné? A co když se za stabilním výnosem schovává mnohem větší riziko, než ti kdo říká?

V tomto článku se podíváme pod pokličku českých nemovitostních fondů. Prozradím ti 10 důležitých parametrů pro realistický pohled na nemovitostní fondy. Podíváme se na konkrétní data, aktuální dění na trhu a ukážeme si příklady, které mohou připomínat místo bezpečného přístavu černou labuť.

Co je nemovitostní fond

Začneme úplně od začátku. Co je vlastně nemovitostní fond? Zkusím to co nejjednodušeji. Představ si, že se domluví sto, tisíc nebo klidně dvacet tisíc lidí a složí se dohromady, aby si „koupili“ kus kancelářské budovy, logistického parku nebo obchodního centra. Jednotlivec by na to neměl. Nemá miliardu. Ale ve fondu se investoři poskládají, fond za ně nemovitosti nakoupí, pronajme je a nájemné teče do fondu. Z toho se platí úvěry, náklady, poplatky a co zbyde, zvedá hodnotu tvojí investice především společně s růstem ceny nemovitostí. Ty nevlastníš nemovitost, vlastníš podíl fondu, který vlastní balík nemovitostí.

Takže jak takový fond vydělává? V zásadě jsou dva hlavní zdroje.

1. Nájem. Každý měsíc nájemníci platí. Část jde na splátky úvěru, část na provoz, a pokud něco zbyde, tak je to zisk fondu. Ten zisk se projeví jako růst hodnoty tvého podílu.

2. Přecenění – když se nemovitost časem prodá nebo „papírově“ zdraží, třeba proto, že se zvedly nájmy nebo lokalita je atraktivnější, trh se pohl nahoru, tak znalec řekne: „Teď má ten barák vyšší hodnotu.“ A hodnota fondu vyskočí.

   
   

Proč do toho lidi investují? Protože nemovitosti máme v hlavě jako něco hmatatelného. Cihla je jistota. Ve statistikách vidíme, že většina českých retailových nemovitostních fondů v roce 2025 vydělala kolem 6-7% ročně a volatilita je v podstatě nulová. To vypadá parádně.

Pojďme si to rozdělit. Na jedné straně máš velký, starší, střízlivý fond, který funguje třeba kolem 20 let, vlastní desítky nemovitostí v různých městech, má nízké zadlužení a prefabrikovaný, trochu nudný výnos. Pár takových retailových fondů v česku máme, spravují desítky miliard a zadlužení je jen kolem 10/20%. Nuda? Možná. Stabilita? Spíš ano.

Na druhé straně máš nový, malý fond, který má v portfoliu jednu, dvě velké nemovitosti, nebo dokonce kombinaci klasických nájemních nemovitostí a developerských projektů, a přitom jede na hodně vysoký dluh. Ten dluh často přesahuje polovinu hodnoty portfolia. Takový fond může v dobrých časech vyskočit na výnos kolem 10%. Ale není to magie. Je to páka a riziko.

Pojmy, dojmy a čísla

Teď si pojďme říct pár pojmů lidskou řečí.

• LTV loan to value, neboli zadlužení fondu. Když má fond LTV 50%, znamená to, že polovinu nemovitostí vlastní „za své, neboli za peníze investorů“ a polovinu na bankovní dluh. Je to podobné, jako když si kupuješ byt za pět milionů a vezmeš si hypotéku 2,5 milionu. V dobrých časech ti to výrazně zvedá výnos na vlastní peníze. V horších časech ti to umí zařídit problémy. A přesně tak je to i u fondů, protože když se zvýší úrokové sazby, zvýší se i náklad fondu na splátky.

• WAULT je průměrná doba do konce nájemních smluv. Ta bývá mezi zhruba 4–10 lety, což snižuje riziko rychlého propadu nájemního cash-flow v případě recese. Vysoký WAULT je typický pro průmyslové a retail parkové fondy, které mají dlouhodobé smlouvy a poskytují investorům relativně stabilní výnos.

• Další důležitá věc je rozdělení fondů skrz legislativu. Jsou dva základní typy nemovitostních fondů, a to retailové a FKI fondy. Retailové fondy podléhají přísnější regulaci a mohou do nich investovat i nekvalifikovaní investoři i od malých vkladů například 500 Kč měsíčně. FKI fondy jsou méně regulované a investovat do nich může většinou investor s kapitálem od 1 000 000 kč.

Když se podíváme na žebříček retailových fondů za rok 2025, který dali do kupy Hospodářské Noviny, vidíme extrém v rozdílných hodnotách, které jsem nyní popisoval. Jsou tam fondy se zadlužením přes 50%, dokonce i přes 60% a je tam i fond s LTV jen 2%. Jsou tam fondy s WAULTem necelý rok, ale i s nájemními smlouvami nad deset let. Když se podíváme na FKI fondy, tak tam tak velké rozdíly nejsou, zadlužení FKI fondů je znatelně větší, často okolo 50%, vykoupeno je to většinou i větším výnosem, ale není to pravidlem, za chvíli si ukážeme konkrétní případ. Než vám řeknu, jaké největší rizika některé nemovitostní fondy představují, pojďme se mrknout na to, jak se nemovitosti ve fondech oceňují a pak na další důležité termíny k pochopení.

Retailové fondy 2mld Kč + s daty ke konci roku 2025, zdroj Hospodářské noviny

FKI fondy 2mld Kč + s daty ke konci roku 2025, zdroj Hospodářské noviny

Oceňování fondů

Vždycky, když někdo přecení nemovitost, je dobré se zeptat: kdo to udělal, podle čeho a jak často? V ideálním světě by všechno oceňoval naprosto nezávislý soudní znalec, který je úplně mimo strukturu fondu a nemá žádný zájem na tom, jestli hodnota vyjde výš nebo níž. V české praxi je to trochu složitější.

Zákon říká, že speciální fondy nemovitostí, což jsou typické retailové nemovitostní fondy, musí majetek oceňovat buď znaleckým posudkem, nebo přes výbor odborníků podle poměrně jasně daných pravidel. Znalec musí být zapsaný v oficiálním seznamu, mít obor „oceňování nemovitých věcí“ a splňovat odborné požadavky. To je ta „papírová“ nezávislost. U fondů kvalifikovaných investorů, které nejsou pro drobné střadatele, už ale zákon dává větší volnost. Oceňovací pravidla si mohou nastavit ve statutu a ČNB k tomu vydala stanoviska, která jsou méně striktní než u čistě retailových fondů.

V praxi oceňování dělají odborné firmy - valuátoři, poradenské firmy, někdy znalci, někdy interní expertní výbory. Ti lidé jsou formálně nezávislí, ale jejich byznys je závislý na tom, že pro fondy pravidelně pracují. To není konspirační teorie, to je prostě realita. Vždycky nějaký tlak existuje: když jeden valuátor bude každý rok říkat „je to míň“, a druhý bude konzistentně o něco optimističtější, komu si myslíš, že bude fond dávat zakázky? To neznamená, že se masově falšují čísla, ale znamená to, že oceňování není žádná exaktní věda. Je to kombinace modelů, předpokladů a lidského rozhodnutí.

ČNB navíc sama upozorňuje, že u fondů kvalifikovaných investorů, kde teče hodně peněz, je riziko kvality oceňování a střetů zájmů vyšší a je to téma dohledu. V článcích se píše, že počet těchto fondů se od roku 2018 zdvojnásobil a objem majetku zpětinásobil – je to obrovský byznys, lákadlo pro poradce i pro manažery. A kde je hodně peněz, tam vždycky rostou i tlaky.

Takže, když se ptáš: „Je oceňování opravdu nezávislé?“ – odpověď je: z právního pohledu ano, z lidského a ekonomického pohledu je vždy dobré mít zdravou míru skepse. Není to tak, že by každý fond lhal. Ale určitá měkkost a prostor pro optimismus v oceňování tam prostě je.

Jelikož nemovitosti nejsou oceňovány na burze jako třeba akcie a odhady si fondy nechávají zpracovávat na míru, tak vývoj hodnoty fondů v podstatě vůbec nekolísá. Jsou to nástroje, u kterých je skoro nulová volatilita jako například u spořícího účtu, což nekompetentní poradci občas klientům říkají.

Pojmy, dojmy a čísla pokračování

Vrátíme se teď k dalším parametrům, které dělají rozdíl mezi stabilním a rizikovým fondem. Probrali jsme, že první je zadlužení, druhý je průměrná délka nájemních smluv, třetí je legislativní rozdělení a další parametry jsou:

• Počet a typ nemovitostí. Velký fond s třiceti různými budovami, v různých regionech, v různých segmentech – kanceláře, retail, logistika – snese, když jedna nemovitost zklame. Malý fond vlastnící jednu, dvě tři nemovitosti má koncentraci rizika obrovskou. Stačí, aby se tam změnil klíčový nájemce, přišel problém s refinancováním úvěru, nebo se ukázalo, že znalecký posudek byl optimističtější, než by bylo zdrávo, a celý fond se zhoupne.

• Pátá věc je stáří fondu. Fond, který funguje deset, patnáct let a prošel krizemi, změnami sazeb, covidem, má za sebou historický stres test. Vidíš, jak se choval v různých časech. Nový fond má čistý štít a zároveň žádný track record. U nových fondů často vidíme rychlý růst, agresivnější marketing, vysoký první výnos, který je tažený jednorázovou akvizicí a následným přeceněním. To může být legitimní start, ale není fér tvářit se, že vysoký výnos bude držen dlouhodobě. Když se podíváme na výsledky fondů, tak před lety byl tahounem trhu jeden konkrétní FKI nemovitostní fond. Ten některé roky dosahoval zhodnocení přes 20%, nicméně nyní v posledních letech je zhodnocení pod 5% ročně a LTV je přes 50%. To nám ukazuje, že pokud se nemovitostní fond ohání velmi nadprůměrným výnosem, zpravidla to není dlouhodobě udržitelné. Ještě jeden případ z praxe k tomuto tématu je nový fond, který díky přecenění nemovitostního celku na jedné adrese vygeneroval z měsíce na měsíc 7% výnos a má vysoké zadlužení a nízký WAULT, což je za mě velmi riziková záležitost.

• A teď možná ta nejcitlivější část: marketing a provize. Na našem trhu je aktuálně několik nemovitostních fondů, které raisují kapitál pomocí pobídek a úplat finančních poradců. Některé fondy podporují prodej i tím, že jsou ve vlastnictví poradenských sítí, které mají velkou obchodní sílu. A tady vzniká klasický střet zájmů. Když dva fondy investují do nemovitostí, pro klienty jsou na první pohled stejné, ale jeden platí pobídku za sjednání a druhý ne, co myslíš, který se bude v naší zemi doporučovat častěji a agresivněji? Za poslední rok jsem viděl tlak na poradce tímto způsobem minimálně u třech realitních fondů a já bych ani do jednoho peníze nedal. Pro mě je to obrovský redflag.

  Neříkám, že každý poradce je špatný. To vůbec ne. Je spousta poctivých a kompetentních lidí v branži. Ale systémově je nastavení takové, že to prostě svádí k tomu tlačit produkty, kde je vyšší provize, někdy i na úkor toho, co je pro klienta nejvhodnější. A když to spojíš s agresivním fondem, který dává vysoký cílový výnos na letáku, vysokou páku v zákulisí a vysoké provize v distribuční síti, která nemá znalosti na to si vyhodnotit, jestli je fond rizikový nebo ne, máš koktejl, který si zaslouží velkou opatrnost. Bohužel nekompetentní poradci takové fondy pod vidinou vyšší provize a tlaku poradenské sítě často klientům prodávají do portfolií bez diverzifikace. Pokud je fond doplňkem, mávnul bych nad tím rukou, ale cílené alokace velkého objemu kapitálu klienta do takového fondu může být obrovskou chybou. Bohužel jsem na trhu viděl i takovou masáž poradců, že kvůli pobídkám přesouvali v součtu stamiliony během několika měsíců z jednoho fondu do druhého. Klienti tak porušili časové testy a šli z fondu s malým rizikem do nového fondu s obrovským rizikem.

• Likvidita. Když máš peníze na spořáku, můžeš je vybrat kdykoli. U nemovitostního fondu to tak není. Retailové fondy sice často slibují možnost výběru jednou měsíčně nebo čtvrtletně, ale v krizových situacích můžou odkupy omezit nebo dočasně zastavit, aby nemusely prodávat nemovitosti pod cenou. Není to špatně, je to ochrana stávajících investorů, ale pro tebe to znamená jedno: není to „výběr na požádání“. U fondů kvalifikovaných investorů je likvidita ještě slabší – výstup bývá jednou za čtvrtletí, půl roku, někdy i méně často, a je to v podmínkách fondu. Pokud by nastala krizová situace a lidi by chtěli peníze vybírat ve velké míře, tak fond disponuje vždy nějakou likvidní rezervou pro výplaty, nicméně pokud tato rezerva dojde a příliv nového kapitálu není dostatečný, tak je potřeba fond uzavřít, děje se tak na dva roky. To ochrání investora, aby nedošlo k prodeji nemovitostí pod cenou a aby nepřišel o peníze, ale znamená to brutální zásah do likvidity. Můžeme se podívat i na konkrétní příklad z dnešní doby, u kterého vám ale pro jistotu neprozradím název fodnu pro ochranu stávajících investorů, které by šíření konkrétních informací mohlo ve fondu zamknout. Kde je problém? Vývoj vlastního produktu může být pro poradenské sítě dvousečnou zbraní. Znamená to sice další business a zisky, ale taky se může stát, že se to vše otočí špatným směrem. Do fondu totiž upisují peníze většinou jen poradci z té firmy. Jedné poradenské firmě se teď stalo to, že nemovitostní fond prodala třetí straně a ve chvíli, kdy to poradci zjistili, tak ztratili důvěru a část z nich začala pro ochranu svých klientů peníze hromadně vybírat. Tím vznikla velká díra a nastal problém s likviditou. Síla loajálních poradců a síla pobídek zatím ale situaci zachránily, protože přítok nového kapitálu likviditu zachránil.

A teď důležitá věta: cílem tohoto článku není tě vyděsit. Nemovitostní fondy můžou být rozumnou součástí portfolia a i já do nich investuji. Ale stejně důležité je pochopit, že nejsou všechny stejné. Není „nemovitostní fond jako nemovitostní fond“ a jako u všech aktiv je důležitá diverzifikace o které mluvím velmi často.

Checklist

Jak o tom přemýšlet prakticky? Zkusím ti dát jednoduchý myšlenkový rámec, ne tabulku, ale spíš vnitřní checklist. Když se příště budeš dívat na nějaký nemovitostní fond, zeptej se sám sebe:

Za prvé: jak moc je zadlužený? Ideálně chceš u retailového fondu LTV někde do 40%

Za druhé: kolik má nemovitostí, jak jsou velké a kde jsou? Soupis nemovitostí ve factsheetu fondu.

Za třetí: jak dlouho fond existuje?

Za čtvrté: odkud se bere výnos? Je to stabilní nájemní cash-flow, nebo jednorázové přecenění po velké akvizici?

Za páté: jak je to s likviditou? Jsem ochotný nechat peníze ve fondu klidně několik let, když přijde krize? Jak jsme si řekli, fond může na nějakou dobu zavřít výstupy nebo je zpomalit.

Za šesté: kdo mi ten fond doporučuje a proč? Pokud poradce otevřeně vysvětlí poplatky, provize, rizika a ukáže mi i konzervativnější alternativy, je to dobré znamení. Pokud tlačí jeden konkrétní fond jako „no-brainer“ bez diskuse o rizicích, zpozorním.

Za sedmé: jak fond komunikuje sám sebe? Když někdo s LTV přes 60%, malým portfoliem a dvouciferným prvním výnosem mluví o „konzervativním fondu“, je to přinejmenším slovní gymnastika.

Za osmé: Jaký typ fondu to je? Pokud jde o FKI musím počítat ještě s větší rizikovostíZa deváté: Dává mé portfolio smysl a nemám v nemovitostních fondech moc peněz? Nedejbože vše jen v jednom fondu?

Za desáté: Jaký mám horizont investice? Pokud dávám peníze do nemovitostního fondu, většinou bych měl počítat se středním horizontem. Pro výběr za rok a půl jsou realitní fondy moc rizikové a pro investici na 30 let, je zase málo dynamický.

Závěr

Čím chci tento článek uzavřít? Ne tím, že máš z nemovitostních fondů utéct. Ale tím, že je třeba nevnímat nemovitostní fondy jako jednu homogenní kategorii. Nemovitostní fond není automaticky bezpečný jen proto, že „je to v nemovitostech“. Stejně jako nejsou všechny byty stejné – jinak se chová garsonka v Mostě, jinak nový byt v Dejvicích a jinak to bude s pákou a jinak bez ní. Tak stejně ani všechny fondy nejsou totožné a jelikož investování není hazard, tak za mě dává smysl investovat především do nemovitostních fondů, které mají historii a dobré parametry a rizikové nemovitostní fondy případně využít jako doplněk portfolia.

Moje výzva pro tebe je jednoduchá: neinvestuj podle sloganu, investuj podle pochopení. Až ti příště někdo řekne: „Tohle je super nemovitostní fond, investuj do něj!“, zkus se nezeptat jen „kolik to nese“, ale i „za jakou cenu rizika“. Jak moc je zadlužený? Kolik má nemovitostí? Jak dlouho funguje? Z čeho ten výnos reálně plyne? No prostě vrať se k tomu checklistu. Jinak i když jsem se vyjadřoval hodně kriticky, tak článek určitě není útok na konkrétní fondy a ani investiční doporučení. Cílem je ukázat, jak nad realitními fondy přemýšlet s nadhledem.