Jak koupit několik nemovitostí bez našetřených milionů? Chytrá investice do nemovitostí i bez úspor!

Běžný den rentiéra je jako dovolená. Nízká hladina stresu, zábava, dobré jídlo a exotické počasí. Snil nebo snila si někdy o takovém životu? Jak těžké je se k tomu dostat? Dá se koupit nemovitost bez použití vlastních zdrojů? A dá se tak koupit nemovitostí i několik?

Dá se tedy koupit nemovitost bez peněz?

Je to mýtus nebo to není mýtus? Pokud by to byla pravda, mohlo by to pomoct mladým lidem k pořízení prvního bydlení. Pokud by to byla pravda, mohlo by to pomoct chytrým lidem k efektivnímu budování majetku. A pokud by to byla pravda, tak by to třeba i tobě mohlo pomoct vybudovat rentiérské portfolio. A ona to pravda je, jen je třeba mít správné informace a výchozí situaci.

 

Proč je obecně známo, že to možné není?

Mnoho lidí se domnívá, že je třeba ke koupi nemovitosti disponovat našetřenými penězi v hodnotě 10-20% ceny kupované nemovitosti. U hypotečních úvěrů je to opravdu tak a je to dáno regulací ze strany ČNB. Pokud kupující nedisponuje vlastními penězi, může těch 10-20% dozastavit další nemovitostí. Potom mu v případě dostatečné zástavy banka půjčí na celou kupní cenu, ale nevýhoda je, že si banka na katastr zapíše zástavu i k další nemovitosti. Když si řekneme, jak zástava funguje, tak je to ručení hodnotou nemovitosti za dluh. Pokud si představíš, že si na hypotéku koupíš nemovitost a přestaneš splácet, tak banka tuto pohledávku předá exekutorovi a nemovitost se prodá. Z prodejní ceny se první vyplatí dluh bance a zbytek peněz pak připadne tobě. Banka je první v pořadí, za kým peníze při prodeji půjdou. Pokud žádnou nemovitost nevlastníš a nemáš ani na tento účel peníze našetřené, mohlo by se zdát, že si žádnou nemovitost tedy koupit nemůžeš. Není ale tomu tak a já ti nyní prozradím, jak můžeš klidně koupit nemovitosti za 20 000 000 Kč bez úspor a volné zástavy a zároveň mám pro tebe překvapení. Připravil jsem pro tebe podrobný kurz, který tě provede krok za krokem celým procesem, řeknu ti o něm víc na konci.

První krok

Pokud chceš investovat do nemovitostí je dobré si před prvním velkým krokem, čili před koupí první nemovitosti promyslet, jaký bude tvůj plán a taky si zjistit jak procesy v rámci nákupu, financování a pronájmu nemovitostí fungují. Teď ty informace zjišťuješ, takže se pojďme vrátit k prvnímu kroku a na plán se mrkneme až pak. Pokud nemáš vlastní zdroje ani zástavu, bude vhodné první nemovitost koupit tak, ať tě neomezují pravidla hypotečních úvěrů. K financování může být tedy fajn využít úvěr na bydlení bez zástavy, který ti poskytne poměrně dlouhou splatnost až 25 let a jen o trochu vyšší úrok než u hypotéky. Takový úvěr si můžeš vyřídit až do výše 2,5 milionu, v určitých případech až do 3,5 milionu. Je tedy vhodný ke koupi menšího levnějšího bytu do startu. U tohoto bytu tě tolik nebude zajímat, zda ti sedí do tvého investorského portfolia, zda je v oblasti, kterou preferuješ a zda se ti byt líbí. Toto je byt, který ti otevírá bránu do světa realitního investora, protože díky tomuto bytu se ti může podařit koupit další nemovitosti v hodnotě až několika desítek milionů, a to bez použití úspor. Jde o to, že ty díky takovému úvěru dokážeš vygenerovat volnou zástavní hodnotu pro koupi dalších bytů na hypotéku.

Pro představu, pokud koupíš nemovitost za 2 500 000 kč a celou ji zafinancuješ tímto úvěrem, tak v případě, že je ti do 36 let věku, tak ti tento byt umožní koupit díky volné zástavě další nemovitosti v hodnotě až 22 500 000 Kč. Pokud ti je nad 36 let, tak díky tomuto bytu nakoupíš další nemovitosti v hodnotě až 10 000 000 Kč. No a pokud koupíš na začátku takové byty dva, tak to všechno vynásob dvěma. První krok je tedy koupit nemovitost bez zástavy. Pokud koupíš takové byty dva, dohromady můžeš mít nemovitosti v hodnotě až 50 000 000 Kč. Pokud si chceš vypočítat jaký objem nemovitostí ti první byt dokáže umožnit koupit skrz volnou zástavní hodnotu, tak cenu prvního bytu vyděl číslem 0,1 a odečti od něj cenu prvního bytu. To platí v případě, že je ti do 36 let, pokud jsi starší, tak je postup stejný, jen nahraď číslo 0,1 číslem 0,2. Zní to docela jednoduše že? Jednoduché to ale není, je třeba mít dobrý plán, bonitu a nebát se jít cestou jinou, než je běžné jít. Pojďme si přiblížit plán a další průběh takové investice.

Plán

S plánem jde všechno lépe a zde to určitě není jinak. Pokud je tvůj plán koupit několik nemovitostí, pronajímat je a vytvořit si tak nemovitostní portfolio bez použití vlastních zdrojů, tak budeš potřebovat, ať máš co nejefektivnější financování, ať ti co nejdříve čistý nájem pokryje splátky úvěrů a ať je tvé portfolio ideálně co nejvíce soběstačné, čili ať máš se správou nemovitostí co nejméně starostí. Takový plán ti dokáže za poměrně malou investici přinést časem obrovský majetek a mezi tím postupně generovat pasivní příjem navíc. Ta tvoje investice je samozřejmě čas a úsilí na začátku a pak taky dotování splátek úvěrů na začátku investičního plánu. Délka plánu se bude odvíjet samozřejmě od tebe. Od tvých požadavků, očekávání, věku, příjmů atd. nicméně čím víc času budeš mít, tím lépe. S časem totiž tento plán bude efektivnější a efektivnější.

Plán, který jsme si načali by mohl vypadat tedy následovně.

1. Zjistit si úvěrové možnosti pro úvěry bez zástavy

2. Připravit vše tak, ať úvěr není problém získat

3. Koupit úvěrem bez zástavy první startovací byt

4. Pronajmout koupený byt (vše přenechat kvalitnímu realitnímu makléři)

5. V případě, že je můj plán velký, zopakovat první čtyři kroky

6. Udělat si analýzu trhu a určit si jaké nemovitosti chci kupovat a komu je pronajímat

7. Zjistit si úvěrové možnosti a napočítat bonitu a volnou zástavu

8. Připravit vše tak, ať hypotéku není problém získat

9. Koupit první byt na hypotéku (k dozastavení použít první byt)

10. Pronajmout tento byt (vše přenechat kvalitnímu realitnímu makléři)

11. Opakovat krok 7-10 dokud nesplním svůj plán nákupu

12. Několik let dotovat splátky hypotéky a postupně navyšovat nájmy inflační doložkou

13. Starat se o úvěry, snižovat a fixovat sazbu dle tržních podmínek

14. V případě potřeby využít novou volnou zástavní hodnotu a bonitu pro přikoupení další nemovitosti (růst zástavní hodnoty i bonity díky růstu příjmů a hodnoty nemovitostí v čase)

15. Přebytky příjmů investovat do jiných aktiv a hypotéky řádně doplatit ke konci splatnosti

Takto může vypadat cca časová osa, která je poměrně strohá. Každý bod obnáší totiž několik dalších úkolů a vyžaduje plno času a informací, nicméně dá se na něm hezky demonstrovat, jak to cca vypadá. Cíl by tedy mohl být co nejdříve přestat dotovat splátky hypoték, až se tak stane, tak vygenerované cashflow investovat ideálně do jiných aktiv, a to do doby, kdy budu chtít přestat pracovat. Úvěry doplatit ideálně řádně ke konci splatnosti a pak užívat rentu z nájmů a nemovitosti předat další generaci, nebo nemovitosti postupně odprodat a rentu vyplácet ze zainvestovaných peněz z prodeje nemovitostí. Důležité know how k výpočtu bonity, nastavení plánu, výběru nemovitostí a postupu s nájemníky včetně praktických příkladů jsem pro tebe zpracoval ve videokurzu, tak pro detailní informace na kurz mrkni, ten totiž přesně navazuje na to, co zde probíráme.  No a my se ještě pojďme podívat na to, na co si dát pozor, protože tato cesta určitě není pro každého a není bez nástrah.

Na co si dát pozor

Rozhodně není takový postup vhodný pro každého, a to z několika důvodů.

1. K tomu, aby se dala první nemovitost koupit úvěrem bez zástavy, musíš mít poměrně vysoké příjmy.

2. Pokud nemáš našetřené žádné peníze, je nejspíš něco špatně. Zároveň bez finanční rezervy je velký risk dělat takovéto velké kroky

3. Dále je třeba se připravit na to, že při nákupu nemovitostí je třeba bankám dokládat podklady a každá koupě je spojena s určitou dávkou administrativy a starostí.

4. Dále je třeba počítat s tím, že jsou i období, kdy nemovitosti nebudou razantně růst na ceně, nebo se může objevit regulace ze strany státu třeba ve formě vyšších daní. Neměl by to být tedy tvůj jediný investiční plán a jako každý chytrý investor by si měl nebo měla diverzifikovat.

5. Výběr správného nájemníka ti ušetří plno starostí i peněz a s tím souvisí i výběr nemovitosti. Musíš si tedy dát pozor na zvolení správné strategie.

6. Získat úvěry na několik nemovitostí může být obtížné, pokud se na to nepřipravíš už od začátku. Je tedy třeba úvěry sjednávat chytře.

   
   

Moje jméno je Martin Žák a jsem vášnivý průvodce lidí ve světě financí. Vedu poradenskou kancelář “Finance v cajku“ a roky s kolegy pomáhám lidem budovat bohatší a šťastnější život na míru. V tomto videu ti ukážu možnou cestu k vytvoření investičního portfolia složeného z nemovitostí bez použití vlastních úspor.

Pokud tě to dnes zaujalo a nechceš jen číst inspiraci, ale skutečně začít, najdeš na zde videokurz, kde tě krok za krokem provedu celým procesem. Díky tomu zvládneš investovat do prvních bytů už letos.