Růst sazeb a zpřísnění hypoték - Proč je to pro chytré investory dobrá zpráva?

Hypotéky se zpřísňují a sazby rostou. Možná máš z toho pocit, že se tedy nevyplatí kupovat nemovitost. Já ti dnes ukážu, proč je to možná právě naopak. Zastávám totiž názor, že „Sazby řeší amatéři. Profíci řeší kupní cenu a strategii.“ Mrkneme se spolu na to, proč teď rostou úrokové sazby v bankách, i když ČNB má sazby pořád stejné, potom se mrkneme na to, jaké změny se v hypotékách dějí a pak si řekneme praktické věci k tomu, jak s tím naložit.

„Sazby řeší amatéři. Profíci řeší kupní cenu a strategii.“

Zvyšování sazeb

Na začátku roku 2022 ČNB začala razantně zvyšovat 2T reposazbu se záměrem snížit velkou inflaci v České republice. Reposazba se zvedla až na 7% a komerční banky na to samozřejmě reagovaly taky zvýšením, takže se v roce 2022 a 2023 sjednávaly hypotéky se sazbami kolem 6 -7%. Byl to extrém, který pomohl potlačit inflaci a všichni si poté oddechli, když začaly sazby opět klesat. Tak se dělo od roku 2023 až do teď. Sazby hypoték se stabilizovaly okolo hodnoty 4,5% ročně a všichni se těšili, že se brzy sazby sníží ještě víc. Tomu začaly napovídat i tzv úrokové swapy, které jsou mnohem důležitějším ukazatelem než reposazba. Úrokové swapy ukazují cenu peněz na mezibankovním trhu. Řeknu to lidsky…Komerční banky za tuto sazbu mezi sebou obchodují peníze. Takže když má nějaká velká banka hodně peněz od klientů na běžných účtech a nevyužívá je naplno, část peněz poskytne za tuto sazbu menší bance, která potřebuje zrovna peníze pro své klienty na hypotékách. K úrokovému swapu se připočte marže, riziková marže a náklady a vznikne finální úroková sazba hypotéky. 3 leté úrokové swapy na začátku roku 2026 pomalu klesaly k hodnotě 3,4% až do března. A jsme teď u toho problému. Když se podíváme na graf, tak jde vidět, že cena peněz na mezibankovním trhu vystřelila rapidně nahoru během několika dní až směrem k hodnotě 4,3%.

Pokud k této hodnotě připočtu marže a náklady, které se většinou pohybují nad 1%, tak nám to říká, že by aktuálně úroky hypoték měly určitě začínat číslem 5. Některé banky na to okamžitě zareagovaly rapidním zvednutím úrokových sazeb třeba i o 0,5% za den. Některé banky mají přístup pozvolnější a zatím moc sazby nezvýšily. Ne každá banka totiž bere peníze na hypotéky z mezibankovního trhu a zároveň banky, které mají dostatek svých peněz a chtějí získat nové klienty, tak sazby drží níž. Vždy se ale ten trend propíše do cenotvorby všech bank, je to jen otázka času a strategie jednotlivých institucí. Zvýšení swapů má více příčin. Ty hlavní, které vnímám, tak je nenaplněné očekávání výraznějšího snižování reposazby. Dlouhodobě ČNB drží reposazbu výš, než všichni ekonomové a banky očekávaly. Cenotvorby bank a Swapy tedy byly v posledním roce níž, než musely, jelikož se očekávalo, že sazby půjdou níže. Zároveň ČNB zareagovala na rozjetý realitní trh regulací malých realitních investorů, což bankám zvyšuje náklady a přidává práci a do toho se prohloubil konflikt v Iránu, což docela razantně zvedlo inflační tlaky, na které bude nejspíš reagovat brzy i ČNB. Jen si vezmi, kolik teď stojí benzín a nafta. Když všechno tohle spojíš, tak z této rovnice vychází, že sazby by měly jít nahoru, a proto banky mezi sebou obchodují peníze skokově dráž.

Investiční hypotéky mají nová pravidla

Zároveň se zvyšování úrokových sazeb potkalo se zpřísněním hypoték pro lidi, kteří vlastní více než 2 nemovitosti. Je tak dáno regulací ČNB, která od 1.4. doporučuje bankám omezit takové klienty LTV 70% a DTI 7. To znamená, že žadatelé musí mít minimálně o 10% větší hodnotu nemovitostí k zástavě, nebo větší hodnotu vlastních zdrojů a zároveň musí mít vyšší příjmy, aby dosáhli na hypotéky jako do teď. Konkrétně objem úvěrů nesmí přesáhnout 7 násobek ročního čistého příjmu. Metodika každé banky se k tomuto doporučení liší. Každá banka přistupuje k doporučení jinak. Někdo jej aplikuje už teď, někdo má nastaveno, že musí být do 1.4. rozjednané hypotéky schválené, jinak dojde k aplikaci nových pravidel, někdo má nastaveno, že stačí do 1.4. podat žádost, aby byla hypotéka ještě v aktuálním režimu, ve kterém jsou pravidla mírnější. Každá banka taky jinak přistupuje k definici vlastněné nemovitosti, a každá banka jinak posuzuje příjmy, takže je teď na trhu ještě více proměnných než dříve. Pojďme se podívat na to, co to pro tebe a investory znamená a jak to souvisí i se zvýšením sazeb.

Jak s tím naložit, a proč je to vlastně dobře?

Pokud se podíváme na růst sazeb, tak by bylo vhodné si říct, že důležitější, než sazba je to, za kolik nemovitost kupuješ. Úroková sazba se totiž bude v průběhu měnit, ale kupní cena je jednom jedna. Chytré investory většinou úroková sazba při nákupu tolik nezajímá, jelikož se s ní dá pracovat. Když si vezmeš, že i u fixované hypotéky banky díky retenčnímu oddělení dokážou v průběhu sazbu snížit, nebo že po konci fixace budeš mít sazbu nižší, tak se bavíme o období pár měsíců až pár let, kdy je sazba vyšší. Samozřejmě pokud počítám s tím, že se sazby mezi tím dostanou zase zpět směrem dolů, což je dost pravděpodobné. Dlouhodobě by se sazby nad 5% totiž držet neměly, vždy to bude otázka měsíců max pár let. Aby byly sazby dlouhodobě takto vysoké, musely by se dít fakt významné průšvihy, ale i s tím by měl člověk počítat. Mnohem zásadnější je koupit nemovitost co nejlevněji a v tom to hraje všem investorům do karet. Jelikož běžná populace hodnotí vhodnost nákupu podle výšky úrokových sazeb, tak klesne poptávka po nákupu nemovitostí a lidi budou vyčkávat na „lepší časy“ Díky menší poptávce je pak pro kupující lepší vyjednávací pozice. A lepší vyjednávající pozici kupujícímu dává i regulace investičních hypoték, jelikož to nezkušené investory opět odradí od koupě, jelikož nezískají úvěry tak jednoduše jako do teď. Vyjednat si lepší kupní cenu má mnohem větší přínos než řešit, jestli mám na úrokové sazbě o pár desetin víc, nebo míň. Dlouhodobě chceme samozřejmě sazbu co nejnižší, ale u koupě je to úplně jedno. A co si myslím o regulaci ČNB? Myslím si, že je super, jelikož odfiltruje amatéry, kteří nemají dostatečné know how pro to být stabilní realitní investor. Je to samozřejmě komplikace pro všechny, ale pokud má někdo vlastnit investiční byty, měl by mít dostatečné kompetence. Myslím si, že není zdravé, aby lidé s podprůměrnými příjmy měli investiční byt. Investiční byt je zodpovědnost a ve chvíli, kdy se něco pokazí, tak právě tito nezkušení a nízko příjmoví jedinci na tom nejvíc utrpí, jelikož nebudou schopni problémy řešit a můžou se dostat do velkých problémů. Například skokový nárůst sazeb může takovým lidem vysát celé cashflow, nebo ztráta nájemníka může znamenat existenční problémy. Je to dobrá zpráva pro velké hráče, jelikož ti mají know how a kompetence na to si nákupy nemovitostí financovat tak, aby je regulace neomezila.

Když na závěr shrnu, o čem jsme se celou dobu bavili, tak úrokové sazby hypoték se zvedly kvůli inflačním tlakům spojených s válečným konfliktem v Iránu, dále kvůli nenaplněnému očekávání snižování reposazby a kvůli až moc rozjetému realitnímu trhu. S tím souvisí zpřísnění investičních hypoték. Řekli jsme si ale taky, že to na tebe nějaký velký dopad nemá, naopak v těchto situacích můžeš díky know how benefitovat a využít to všechno pro svůj prospěch, takže nevěš hlavu a měj finance v cajku. Využij aktuální situaci pro vyjednávání a pokud potřebuješ poradit s financováním, najdi si profíka, který ví, co se kde na trhu děje a kde se dá financování pro tvůj případ sehnat. Úrokové sazby by tě trápit neměly, to je jen dočasná věc, důležitější je plán a nákup se slevou. Článek jsem směřoval spíš pro realitní investory, ale uvědomuji si, že se to netýká každého. Ještě tedy chci zmínit, že je pro běžného člověka samozřejmě velký rozdíl, jestli má úrokovou sazbu o půl procenta nižší, nebo vyšší. Proto pokud máš v plánu řešit hypotéku, možná zbývá pár posledních dní na to, sehnat si úrokovou sazbu pod 5% a taky zbývá pár posledních dní na to sehnat hypotéku s LTV 80, nebo 90% a DTI vyšší než 7 v případě, že již vlastníš dvě nemovitosti a víc.