top of page

Investování do nemovitostí v roce 2024

Obrázek autora: Martin ZakMartin Zak

Aktualizováno: 4. 7. 2024

Osahat si to, vizualizovat, cítit tu atmosféru, opravit si to, vyladit si to podle svého gusta, smlouvat cenu, obchodovat a zažít vzrušení při překonávání problémů. Investování do nemovitostí se pojí s emocemi, a s fyzičnem. Není to o tom, že někam pošleš peníze, počkáš a vybereš to zpátky s výnosem. Tady je cesta k výnosu složitější a dobrodružnější než u jiných typů investování, jak je tomu například u fondů, depozitních nástrojů atd. Pokud vlastníš nemovitost, tak asi víš, o čem mluvím a možná jí vlastníš z důvodu vlastního bydlení, tak nad výnosem zatím nepřemýšlíš. My se zde spolu podíváme na to, jak investovat do nemovitostí v kostce. Dozvíš se tedy jaké jsou výhody a nevýhody, na co si dát pozor, na co se zaměřit, a proč nad investováním do nemovitostí přemýšlet zrovna dneska.


Dlouhodobý růst

Nemovitosti dlouhodobě rostou a růst budou. Je to jak z důvodu inflace, tak i z důvodu neustále větší poptávky. Dříve byly trendy vícegenerační domy, dneska je trendy bydlet ve vlastním domečku, nebo bytě. No a jelikož je po nemovitostech poptávka a vše se zdražuje včetně stavebních materiálů, ceny nemovitostí rostou. Když se podíváme na realitní index reálných prodejů nemovitostí od společnosti Deloitte, tak průměrná cena za metr čtvereční bytu v ČR ve 4 kvartálu roku 2015 byla 41 800 Kč. No a ve třetím kvartálu roku 2023 byla průměrná cena za metr čtvereční 89 300 Kč. To je více než dvojnásobek za necelých 8 let, konkrétně růst 10.3% p.a. s takovým vývojem ale nechceme a nemůžeme počítat i do budoucna, jedná se totiž o velmi specifické období, kdy byla ekonomika velmi rozvolněná a úrokové sazby hypoték se pohybovaly pod 2%, což s průměrnou inflací 3% jsou peníze zadarmo. Byt či dům bylo tedy velmi jednoduché koupit, jelikož splátky hypoték nebyly vysoké a i kupující s nižšími příjmy hypotéky dostali. Tím se ceny nemovitostí vyšroubovaly nahoru a přispělo k tomu i to, že my Češi máme velký zájem vlastnit nemovitosti oproti ostatním státům. Poptávka byla tedy opravdu vysoká a pár let zpět si prodávající dělali výběrové řízení na kupce. Na jeden byt byly desítky zájemců. Je třeba sundat růžové brýle, protože takové období je již za námi a nepředpokládám, že se do něj vrátíme.


Aktuální situace

Aktuálně jsme v období poklesu cen nemovitostí. Od druhé poloviny roku 2022 se ceny nemovitostí po více než dekádě otočily směrem klesajícím. Proč se tak stalo? Vlivů je několik, pojďme si tu cestu jednoduše popsat

1) ceny nemovitostí byly vyhnané hodně vysoko

2) postcovid období a válka na Ukrajině zrychlili inflaci a ČNB musela zakročit zvyšováním úrokových sazeb, aby utáhla ekonomiku a zpomalila inflaci

3) kvůli vysokým sazbám ČNB zdražily i hypotéky

4) kvůli drahým hypotékám a kvůli očekávání horších časů lidé přestali ve velkém kupovat nemovitosti

5) kvůli nízké poptávce po nemovitostech museli prodávající postupně snížit ceny

 

Dneska se nacházíme u této pohádky v bodě 6., nejspíš na pomyslném dně cen nemovitostí. Po roce a půl vysokých sazeb dochází totiž ke snižování reposazeb, protože meziroční inflace zpomalila a ČNB již necítí potřebu držet ekonomiku takto svázanou dál. Ke snižování dochází postupně, je to ještě běh na dlouhou trať, nicméně dneska už není základní sazba 7 %. Zrovna tento čtvrtek 8.2. došlo ke snížení na 6.25%. Ke klesání by mělo docházet postupně v průběhu tohoto roku a tím pádem i ke klesání úroků hypoték. V pohádce jsme si říkali, že s poklesem poptávky po nemovitostech klesly jejich ceny. Pokud se zlevní hypotéky a lidé začnou zase nakupovat, tak se zvedne poptávka po nemovitostech a zase nám nemovitosti zdraží. Logicky tedy ze základů ekonomiky - nabídka vs poptávka dokážeme odvodit, že nastane po roce a půl poklesu opět růst cen nemovitostí. Mnoho lidí ale dnes nenakoupí, i když jsou ceny na dně. To proto, že si myslí, že se s vysokým úrokem nevyplatí koupit nemovitost, nebo pro to, že na hypotéku kvůli vysokému úroku nedosáhnou. Pojďme si tu první variantu vyvrátit.


S vysokým úrokem se mi to nevyplatí!?

Pokud si budeš chtít koupit nemovitost přes hypotéku, dostaneš dneska úrok nejspíš kolem 5.5%. to znamená že u 30 leté hypotéky bude tvá splátka na 1 000 000 Kč 5 680 Kč měsíčně. Je to znatelně více, než s úrokem 1.8%, který máš možná na hypotéce z několika let zpět. To by byla splátka 3 600 Kč, čili skoro polovina. S tím to ale asi srovnávat nechceme, to byl opačný extrém. Pojďme to vzít reálně a srovnat si to s úrokovou sazbou 3%, kterou bychom na hypotékách za pár let zase mohli mít. V takovém případě je splátka na 1 000 000 Kč 4 220 Kč měsíčně. Pokud si tedy dneska vezmeš hypotéku na 4 000 000 Kč, tak za 3 roky oproti průměrné sazbě přeplatíš zaokrouhleně 210 000 Kč. Za tři roky budeš mít určitě možnost hypotéku refinancovat jinam za lepších podmínek, nebo se ve stávající bance domluvit na nižší sazbě při refixaci. Bavíme se tedy o 3 letech, kdy budou splátky vyšší, než chceš. Pojďme si to porovnat s načasováním, kdy sice kupuješ nemovitost s vyšším úrokem, ale ve slevě. Dneska jsou nemovitosti více než o 10% levnější, oproti roku 2022. pokud tedy byt stál 5 000 000 Kč, ty ho dneska dokážeš určitě koupit za méně než 4 500 000 Kč. Využiješ k tomu tedy zmíněnou hypotéku na které přeplatíš o 210 000 Kč více než chceš, ale máš koupenou nemovitost se slevou přes 500 000 Kč. Za ty 3 roky vzroste hodnota nemovitosti případně ti i bude plynout nájem. Pokud budeš čekat ty 3 roky na hezké úroky, tak budeš nemovitost kupovat za mnohem vyšší cenu, tím pádem i objem hypotéky bude vyšší. Mezitím u kopě dnes budeš mít už 3 roky splácený dluh v menším objemu, splátka bude nižší a jsi v mnohem lepších číslech.


Jakou slevu můžu získat?

Říká se líná huba holý neštěstí a dneska to platí dvojnásob. Lidi, kteří si bez rozmyslu vzali pár let zpět hypotéky a rozpočet jim na to tak tak stačí, tak se dnes dostávají do problémů, jelikož jim končí fixace hypoték a navyšují se jim tak razantně splátky. Z toho důvodu se na trhu objevují nemovitosti, které prodávající potřebují rychle prodat pod cenou. Plno developerů prodává byty a domy se slevami, které se dají ještě zvýšit při jednání. U developerských projektů se dá dnes domluvit navíc parkovací stání, sklep, další sleva, předokenní žaluzie atd. je to jen o tom vyjednávat. Developeři to dnes nemají jednoduché. Před lety si napočítali projekty, které se v průběhu realizace zdražily kvůli materiálům a pracovní síle a prodloužila se výstavba. Plno z nich má na výstavbu peníze z bankovních zdrojů, či z dluhopisových emisí a tlačí je čas. Musí byty co nejdříve prodat a jsou tedy ochotni taky zlevnit. Pokud nemáš nad trhem přehled, podívej se třeba na sreality a podívej se na průměrnou cenu nemovitostí které tě v určité lokalitě zajímají. Předem si propočítej cenu za metr čtvereční a předem si promysli, proč by ti prodávající mohl dát slevu. Co může být nevýhoda konkrétní nemovitosti a použij to pak při vyjednávání. Čím lepší cenu a podmínky vyjednáš, tím větší smyl ti taková investice bude dávat. Na nemovitostech se nevydělává průběžně, ale především na začátku při koupi. Kupní cena rozhoduje.


Vyplatí se kupovat nemovitost bez hypotéky?

Vyplatí, ale já bych nemovitost ze svého kupovat nechtěl. Vysvětlím proč. Dříve fungoval kouzelný koncept toho, že splátku hypotéky pokryl nájem z nemovitosti. Jednoduše se tedy bonitnějším lidem investovalo do nemovitostí, protože ten efekt výhodnosti byl zřejmý. Tohle ale dneska nefunguje a nejspíš dlouho fungovat nebude. I tak mi ale dává smysl koupit nemovitost za cizí peníze, za peníze banky. Představ si, že máš 1 000 000 Kč a ten chceš použít na koupi nemovitosti. Místo toho ale ten milion zainvestuješ do nějakého jiného aktiva, třeba do dluhopisových a akciových fondů, kde očekáváš hezký výnos, nebudeš platit daň z výnosu, bude ti tam fungovat složené úročení a nemusíš se o to starat. Na tu nemovitost si tedy další 1 000 000 Kč budeš muset půjčit. Splátka dneska bude dočasně jak jsme si řekli před chvílí 5 680 Kč, což za rok dělá cca 68 000 Kč. Pokud tvoje investice bude dělat průměrně alespoň 7% ročně, tak ti hodnota investice hned ze startu vyrovná splátky hypotéky. Zároveň se složeným úročením ti výnos každý rok poroste a po pár letech budeš ročně ve fondech vydělávat mnohem více, než kolik ročně zaplatíš na hypotéce. Mezitím budeš ještě dostávat nájem a nemovitost poroste na hodnotě. Pokud chceš, ať s platbou hypotéky ve tvém cashflow nemusíš vůbec počítat, tak splátku hypotéky budeš splácet z kombinace příjmu z nájmu a část výnosu z investic budeš vybírat. Sice tím narušíš efektivitu složeného úročení, ale v cashflow ti nic neubude. Zároveň na hypotékách je krásné to, že nám je pomáhá splácet inflace. Pokud víš, že průměrně budeš na milionovém úvěru splácet 4 200 Kč měsíčně, tak co bude za 15 let? 4 200 Kč ve srovnání s tím, jak se ti zvedne mzda? A co teprve za 25 let? To si té splátky ani nevšimneš a mezitím z nájmu budeš dostávat mnohem více peněz a tvoje nemovitost bude na několikanásobné hodnotě.



Nevýhody a výhody investování do nemovitostí

Za mě obrovská výhoda je, že můžu tuto investici napákovat efektivně financováním přes hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. V tomto se skrývá i nevýhoda, pokud na to člověk nemá a nepočítá s výkyvy trhu například jako dnes na úrokové sazbě, může na to doplatit. Nicméně pokud člověk ví, co dělá, je to obrovská výhoda a skvělý nástroj.  

 

Výhoda může být různorodost, dobrodružství a naplnění doprovázející celý proces. Ten pocit, když vymyslíš, jak to bude v bytě vypadat a pak to tak je, uděláš něco hezkého a prospěšného, někomu vytvoříš střechu nad hlavou. Nebo když se ti podaří vyjednat super podmínky při koupi, to jsou momenty, které tě budou bavit, takové u jiných typů investování nejspíš nezažiješ. Pamatuji si, když jsem poprvé vyjednával cenu nemovitosti přes telefon a makléř mi na moji cenu přistoupil. Pár minut jsme skákal do stropu J

 

Karta má ale i druhou stranu. Taky budeš mít třeba klacky pod nohama. Při rekonstrukci či u výstavby dělníci něco pokazí, zjistíš, že máš třeba špatný rozměr koupených dveří, nebo si při koupi nevšimneš něčeho, co tě potom bude štvát. Stane se ti, že ti nájemník něco rozbije, nebude se k nemovitosti chovat hezky, nebo ti přestane platit nájem. I takové situace jsou.

 

Jako u každé investice člověk může naletět a je třeba si vše prověřit. Nech si smlouvy zkontrolovat právníkem, porovnej si pořádně cenu, protože sleva 10% z předražené nabídky není dobrá koupě. Ty chceš slevu 10% z odpovídající ceny. A je fajn si nemovitost projít před koupí s někým, kdo se vyzná v nemovitostech. Vyzkoušej, jestli teče teplá i studená voda, jestli nabíjejí všechny zásuvky, u starších nemovitostí si zjisti, jak jsou staré rozvody a jestli je nebude třeba předělat, podívej se na praskliny na zdech a jestli se nevlní podlaha. Pokud kupuješ starší nemovitost, podívej se, jestli není vlhké zdivo a navštiv i sklep. A pokud se bojíš pavouků, povolej do služby odvážnějšího kamaráda.

 

Jedna z velkých nevýhod je čas. Ten ti ho totiž investování do nemovitostí vezme. Prohlídky, analýza trhu, rekonstrukce, výstavba, vizualizace, nákup vybavení, papírování, shánění nájemníka a řešení oprav ti prostě nějaký čas vezme. Pokud jde o provoz nemovitosti, jsou firmy, které ti s tím pomůžou. Za poplatek třeba 10% z nájmu se ti budou starat o nájemníky, řešit přepisy energií, řešení oprav a vyúčtování. A pokud budeš mít dobrého finančního poradce, který ti zařídí hladce financování, nechá prověřit dokumentaci právníkem a propojí tě s šikovným realiťákem, tak ten čas nemusí zas tak bolet.

 

Poslední nevýhoda, kterou zmíním je likvidita. Občas se může stát, že budeš zainvestované peníze potřebovat na něco důležitějšího a ono to z té nemovitosti nejde jen tak rychle vytáhnout. Pokud se rozhodneš nemovitost rychle prodat, budeš muset nejspíš prodávat pod cenou, protože se už na nemovitosti fronty nestojí a když už zájemci jsou, tak to neprodáš za den ani za dva. I kdyby se poštěstilo, tak proces od podpisu smlouvy, přes přepis na katastru, vyvázání z hypotéky a hlavně vyřízení nové hypotéky pro kupujícího zabere nejen pár týdnů, ale někdy i měsíců.

 

Co kupovat?

Koupit lze mnoho druhů nemovitostí a je jen na tobě jakou si vybereš. Pokud tam chceš peníze nechat ležet a o nic se nestarat, kup pozemek. Pokud jsi strategický člověk, kup na první pohled nezajímavý pozemek v místě, kde se očekává růst obce. Zjisti si, zda se bude rozšiřovat územní plán a zjisti si, zda nepůjde například z orné půdy do budoucna udělat stavební pozemek. Taková změna sice není hned, ale zhodnotí hezky tvoji investici. Pokud se ti líbí novota, velké okna a moderní řešení a zároveň se nechceš se zaobírat rekonstrukcí, podívej se na developerské projekty. Zároveň u developerských projektů budeš mít často prodlouženou záruku, to se ti může líbit. A pokud ti dává smysl občas vypadnout z města na chatu a chceš ji i třeba krátkodobě pronajímat, hledej chaty. Ty jsou teď ve výrazné slevě, protože covidový chatový boom už je za námi a lidé se chat zbavují. No a pokud si chceš hrát s menšími objekty, zkus se zaměřit na garáže. V garážovém komplexu určitě bude vlastnit garáž někdo, kdo ji ani nepotřebuje a nezná její hodnotu, může se ti podařit ji dobře koupit a je to asi ten nejmenší objem investice do nemovitosti.

 

Jak nad takovou investicí přemýšlet?

U investování do nemovitostí můžeš přemýšlet ve dvou směrech. První směr je dlouhodobý. Přemýšlej nad horizontem 10 let a více, v takovém případě totiž nebudeš platit daň z výnosu při prodeji nemovitosti. Zároveň víš, že nemovitost využíváš ty pro své bydlení a neplatíš tedy nájem, nebo to je investiční nemovitost a máš tam nájemníka, který ti platí nájem. Když budeš počítat výnos z nájmu, je třeba počítat s daněním tohoto příjmu a s tím, že nemovitost nebude pronajata celoročně + občas budeš muset něco zaplatit. Proto doporučuji počítat pouze 10 nájmů ročně místo 12. Druhý způsob nákupu nemovitostí je tzv. flipping, kdy se snažíš nemovitost koupit za co nejlepší cenu a co nejdřív ji prodat dráž. Mohou to být situace, kdy se někdo potřebuje rychle zbavit nemovitosti a prodá ji hodně pod cenou. Nebo situace, kdy koupíš nemovitost ve špatném stavu, efektivně ji zrekonstruuješ a prodáš se ziskem.

 

Nemovitostní fondy

No a pokud nemáš na nemovitosti čas, bonitu a ani dostatek vlastních prostředků, nemusíš zoufat. Ve tvém investičním portfoliu můžou nemovitosti být formou nemovitostních fondů, kam můžeš investovat i od pár stovek měsíčně.


Závěr

přeji ti plno nemovitostních vizí ve té hlavě, a pokud to myslíš vážně, tak nezaspi! První kvartál roku 2024 je nejlepší timing pro nákup. Pod brandem Finance v cajku jsem ti společně s právníkem, účetním, realitním makléřem a dalšími poradci k dispozici při koupi nemovitosti.

Nejnovější příspěvky

Zobrazit vše

Finance v cajku, s.r.o.

Čechyňská ​367/23, Brno 602 00

Petrovická 283, Domažlice 344 01

​Bc. Martin Žák, EFA

zak@financevcajku.cz

+420 605 739 809

O klienty se staráme na území celé České republiky a naše fyzické kanceláře se nachází v Brně a Domažlicích. Brzy přibyde kancelář v Praze a Ostravě. Firma Finance v cajku, s.r.o. (IČO 17334390) i všichni finanční poradci jsou registrovaní pod servisní poradenskou společností SAB servis, s.r.o. (IČO 24704008). Všichni finanční poradci mají potřebná osvědčení a registrace u ČNB ke své činnosti a většina poradců má prestižní finanční tituly PFP, nebo EFA.

  • Facebook
  • Instagram Martin Žák
  • Podcast mého šéfa
  • Instagram firmy
Přihlášení k odběru newsletteru

Děkujeme za odeslání!

Qr kód vizitka
Logo Finance v cajku
bottom of page