V tomto článku se vrhneme na proces hypotéky, proč? Protože hypotéka se neřeší ze dne na den a je dobré se na ní připravit někdy i roky dopředu. Samotné vyřízení hypotéky je složeno z několika kroků, které mohou ve výjimečných případech zabrat i několik měsíců. Do toho je velmi důležitý výběr finálního řešení. Takže tčlánek jsem napsal proto, ať víš, co tě čeká například na cestě za efektivně koupenou nemovitostí. Proces bych rozdělil do několika sekcí a to – plánování, pak řešení bonity, konstrukce úvěru a výběru banky, poté odhad nemovitosti, pak schválení hypotéky, pak čerpání a nakonec starost o úvěr. Plánováním to začíná, ale o něm si řekneme až na konci článku, začněme tedy bonitou, konstrukcí úvěru a výběrem banky.

Bonita, konstrukce úvěru a výběr banky
Ať už chceš hypotéku řešit kvůli koupě nemovitosti, rekonstrukce, výstavbě, refinancování, nebo chceš vysoký neúčelový úvěr s dlouhou splatností, tak je důležité si hned ze startu ověřit bonitu, neboli podívat se na to, jak dle finanční a rodinné situace banky posuzují tvou schopnost úvěr splácet. Dle toho ti každá banka půjčí jinou maximální částku. A tahle částka tě bude zajímat ať víš, jestli vůbec na tvůj účel dosáhneš, a pokud ano, tak u kolika bank a u jakých, protože podle toho se bude odvíjet konstrukce finálního řešení. OK jak se bonita počítá? Každá banka posuzuje příjmy a výdaje podle své metodiky, takže to nejde úplně zobecnit, nicméně jeden z nejdůležitějších parametrů pro výpočet je tvůj čistý příjem. Pokud jde o příjem ze zaměstnání, tak banku bude zajímat především průměr čistého příjmu za 12 měsíců. Pokud podnikáš, bude většina bank počítat příjem z daňového základu. Pokud máš příjem z pronájmu nemovitosti, bude banku zajímat buď řádek 201 z daňového přiznání, což je roční obrat, nebo příjem z nájemní smlouvy za poslední tři měsíce. K tomu některé banky umí vzít v potaz i příjem z tvého s.r.o., každá banka má metodiku na další příjmy jako například z mateřské, rodičovského příspěvku, dohod o provedení práce či činnosti atd. Po posouzení tvých příjmů a srovnání toho, jak k tomu přistupují jednotlivé banky dostaneme čistý příjem. Pokud jsi žadatel jen ty, tak příjem tebe, pokud žádáš se svou drahou polovičkou, tak příjem vás obou.
Když řeknu obecné přibližné vodítko výpočtu bonity, tak si tento čistý příjem vyděl dvěma a vyjde ti cca maximální měsíční splátka, kterou ti banky dovolí splácet. Pak stačí dosadit do výpočtu výši této splátky, respektive polovinu tvého čistého měsíčního příjmu, očekávanou úrokovou sazbu, dobu splatnosti a vyjde maximální výše úvěru. Z maximální splátky se odečítají tvé stávající úvěry a z čistého příjmu se odečítají další výdaje jako například výživné. Proč jdu trochu víc do detailu a neshrnul jsem bonitu jen tím, že je třeba vypočítat čistý příjem? Proto, ať si uvědomíš, že těch možností a proměnných je hrozně moc, a když půjdeš do své banky, kde ti nedej bože řeknou, že na úvěr nedosáhneš, v dalších bankách to může vypadat jinak. A to se bavíme teprve o bonitě. Samotná metodika ti pak taky ovlivní finální konstrukci úvěru a výběr banky. Tímhle orientačním výpočtem se ale ideálně neřiď. Bez know how metodiky jednotlivých bank je to jen nepřesný odhad. S mým týmem našim klientům počítáme přesnou bonitu u každé banky, to jsou částky, podle kterých se dá opravdu rozhodovat.
No a pokud víš na kolik dosáhneš, víš taky jak bude v souladu s metodikou banky možné tvůj záměr řešit. Pokud máš možnosti si vybrat z více bank, je to super, u finálního výběru banky je totiž plno dalších proměnných, které ze tvého úvěru mohou udělat super efektivní nástroj, nebo taky něco, čeho budeš litovat. Takže možnost toho správného výběru se bude hodit. Samozřejmě nás bude zajímat úroková sazba, ale dále i poplatek za odhad a další náklady, dokládání příjmů, posuzování účelu úvěru, zajištění a žadatele, a taky postup čerpání například u výstavby či rekonstrukce. Na základě všech těchto proměnných lze pak vybrat tu nejvhodnější cestu. A podotýkám, že jejedno u které banky máš účet, hypotéku si můžeš sjednat v jakékoli bance a pokud zrovna tvoje banka nemá vhodné podmínky pro tvůj případ, rozhodně bych se poohlédl po celém trhu.
Žádost o hypotéku
No tak jo, pokud víme, do jaké banky jít, teď tě bude čekat žádost o úvěr. Těsně před zadáním žádosti je třeba dát dohromady základní podklady což jsou kontaktní údaje, průkaz totožnosti, doklady k příjmu, takže potvrzení o příjmech u zaměstnance a u OSVČ nejčastěji daňové přiznání. Dále banka bude chtít tři poslední výpisy z účtu a základní informace či podklady o účelu financování a zastavované nemovitosti. Žádost se vyplňuje buď online, nebo na papírový formulář. Tohle za tebe naťuká poradce, takže se s administrativou nemusíš trápit. Po podání žádosti dochází k tzv. prescoringu. Prescoring je první posouzení žadatelů v bance. Banka se dívá do úvěrového registru a příjem. Většinou prescoring probíhá systémově a pokud dopadne dobře, tak nám to napoví, že můžeme pokračovat dál, jelikož na první dobrou má banka zájem s klientem spolupracovat. Důvod pro špatný výsledek prescoringu mohou být negativní záznamy v úvěrovém registru jako například opožděné splátky stávajících úvěrů.
Odhad nemovitosti
Dalším krokem je odhad nemovitosti, jelikož jypotéka je úvěr se zástavou a banka tedy vůči úvěru potřebuje zastavit nemovitost. To pro případ, že kdyby dlužník přestal splácet, banka má nárok na splacení dluhu z prodeje nemovitosti. Ve většině případů se posuzuje a následně zastavuje jedna nemovitost a to ta, které je i účelem úvěru. Mohou ale nastat i případy, kdy se nemovitostí bude zastavovat více, tím pádem i další nemovitosti musí být posouzeny. Odhad zpracovává odhadce pro banku, a to buď online, nebo fyzicky. Online odhad se dělá většinou u nákupu bytových jednotek a bývá rychlejší i levnější, ale je méně přesný a může dojít k tomu, že odhad nepotvrdí kupní cenu, což může být problém. K online odhadu bude třeba o nemovitosti bance předat plno informací potřebných k posouzení. Fyzický odhad trvá déle, je totiž třeba domluvit prohlídku a pak ještě odhadce nějakou dobu bude zpracovávat odbornou zprávu pro banku. Této variantě se nevyhneš například u rekonstrukce. U rekonstrukce a výstavby bude předmětem posuzování i investiční rozpočet, je tedy dobré rozpočet předem pečlivě připravit. Položky, které jsou v rozpočtu musí být poté realizovány.
Schválení a podpis hypotéky
Po dokončení odhadu a doložení všech ostatních podkladů, které banka vyžaduje (například návrh kupní smlouvy, nebo další podklady k příjmům atd.) následuje schválení úvěru. DO této chvíle ještě není nic jisté, nicméně pokud se postupuje správně dle metodiky banky a klient v ničem nelže, s největší pravděpodobností schvalovatel úvěr schválí. Během tohoto procesu může schvalovatel dožádat ještě nějaké podklady, pokud se mu něco nebude zdát. No a pokud je úvěr schválen, může žadatel slavit. Nicméně nejsme ještě u konce, je třeba podniknout ještě několik kroků. Jeden z nich je podpis smluvní dokumentace. Před podpisem je třeba vše zkontrolovat od parcelních čísel, úrokové sazby až po podmínky pro čerpání úvěru a další povinnosti vyplývající ze smlouvy. Úvěrová dokumentace se většinou skládá z úvěrové smlouvy, tzv ESIPu, což je přehled smlouvy, dále z návrhu na vklad a ze zástavních smluv. Pozor, jedna kopie zástavní smlouvy musí obsahovat ověřené podpisy zástavců. S touto zástavní smlouvou a návrhem na vklad je třeba zajít na katastr zapsat zástavní právo. V některých bankách lze již tento proces vyřešit online přes konverzi. Pokud jde o nákup nemovitosti, při podpisu zástavních smluv se bude nejspíš podepisovat i kupní smlouva a advokátní úschova.
Čerpání úvěru
No a je čas konečně peníze dostat z banky! Pro vyčerpání je třeba splnit všechny podmínky, což většinou bývá doložení podepsané kompletní úvěrové dokumentace a podání návrhu na vklad. Pokud se čerpá na developerský projekt, rekonstrukci, nebo výstavbu, bude čerpání postupné. Než se postupné čerpání dokončí, dlužník bude platit jen úroky z vyčerpané části úvěru. Ukončení čerpání následují již řádné splátky.
Starost o úvěr
Hypotéka je vyřízena sen splněný. Splácení hypotéky ale bude trvat většinou dekády a mezi tím se budou měnit jak podmínky bank, zákon, tak i ekonomická situace na trhu i v rodině. O úvěr je tedy třeba se starat a před koncem tzv fixace přemýšlet nad dalším postupem. Ideální je zůstat ve stejné bance, pokud nám podmínky banky vyhovují. Každá cesta k jiné bance by totiž znamenala zopakování tohoto procesu a jsou to často zbytečné nervy a papírování. Na dobrých podmínkách pro další období fixace je tedy vždy vhodné se domluvit ve své stávající bance.
Plánování
Uff tak a máme celý proces za sebou. To bylo zdlouhavé co? Schválně jsem z toho důvodu nechal plánování až na závěr, protože jsem chtěl, ať si uvědomíš, co ten proces všechno obnáší. Zároveň je každý případ individuální a pokud bych mluvil o všech možnostech, se kterými jsme se v praxi setkal, tak bychom u této epizody seděli hodiny, řekli jsme si tedy nyní základ. Teď se nám díky němu bude lépe uvažovat nad plánováním. Plánovat hypotéku je dobré co nejdřív. Pokud víš, čeho a kdy chceš dosáhnout, dobrý finanční poradce tě na to připraví. Tak například pokud víš, že chceš do tří let koupit byt 3+1 v určité lokalitě, tak se dokážeme dopočítat přibližné budoucí ceně, z toho nám vyplyne, kolik svých prostředků si musíš našetřit a jak to provést. Pak si spočítáme, kolik peněz si potřebuješ půjčit a jak musí vypadat tvé příjmy, ať takovou hypotéku dostaneš. K tomu je vhodné uvažovat i nad riziky a spočítat si výši splátky, kdyby došlo k navýšení úroku, protože to se může stát a v rodinném rozpočtu na to musí být dostatek prostoru. Případně je vhodné naplánovat i finanční a pojistnou rezervu pro případné vykrytí splátek úvěru při nepříznivé situaci s příjmy. Naplánovat si i start procesu může být dobrý nápad, protože pomoc dobrého finančního poradce ještě před podpisem rezervační smlouvy ti může ušetřit i statisíce. Představ si, že žádná taková podpora ti nebyla poskytnuta a ty se rozhodneš koupit nemovitost, podepíšeš rezervační smlouvu, pak zjistíš, že ti nestačí 10% svých prostředků, ale musíš mít 20%, protože ti je více než 36 let a sice příjem máš velký, ale jako OSVČ máš od příjmu v daňovém přiznání odečtené náklady 60% a banka ti tedy nepůjčí tolik, kolik potřebuješ. Najednou je všechno špatně. Přitom stačila jedna schůzka s odborníkem a vše by vypadalo jinak.