Na následujících řádcích se podíváme do hloubky na investiční příležitost pro pokročilé čili pro lidi, kteří s investováním mají zkušenosti, znají rizika a ví, jak se svými penězi nakládat. Nebudu zde radit, jak investovat, ale popíšu příležitost, kterou já i plno dalších odborníků vidí. Jestli to tobě dává smysl a najde si to ve tvém investičním portfoliu místo už záleží jen na tobě a tvé zodpovědnosti.
Jak řekl po bitvě u Waterloo Nathan Rothschild -"nakupuj, když v ulicích teče krev, i kdyby ta krev byla tvoje. " Každý chytrý investor nakupuje ve chvíli, kdy je podkladové aktivum za výhodnou cenu, často to bývá v krizích a v situacích, kdy se na trzích a ve světě něco děje. Čas letí, ale určitě si ještě velmi dobře vzpomeneš na dobu, kdy jsme nosili roušky a vše se tak trochu pozastavilo. Bylo to 4 roky zpátky a tehdy započal sled událostí, které dnes otevřely dveře zajímavým investičním příležitostem. Nebyl to jen covid, ale přidal se v roce 2021 ucpaný suezský průplav, v roce 2022 válka na Ukrajině a plno dalších událostí a souvislostí.
Dopady těchto událostí se projevily v ČR především rychle se zvyšující inflaci, která ve druhé polovině roku 2022 dosahovala skoro 20% za plovoucí rok. Proti vysoké inflaci bojovala Česká Národní banka zvyšováním úrokových sazeb, které se ve druhé polovině roku 2022 ustálili na 7%, což je hodnota, kterou jsme naposledy viděli v roce 1999. Prošli jsme si takový ekonomický balíček několika důležitých událostí a souvislostí, pojďme se nyní dostat k jádru zmiňované investiční příležitosti.
Developeři, developerky a developerčata
Se zvyšujícími se sazbami si lidé přestali brát hypotéky a nakupovat nemovitosti, do toho extrémně zdražily kvůli nedostatku stavební materiály. Co se začalo dít na nemovitostním trhu? Ve článku investování do nemovitostí jsme si říkali, že se přestaly nemovitosti tolik nakupovat a začala tedy více než po dekádě klesat jejich hodnota. Pro developery, kteří zrovna dostavěli své projekty to nebyla dobrá zpráva, protože potřebovali byty prodat, ale nebyli kupci. Hůře na tom byli developeři, kteří teprve začínali stavět a při projektování počítali s původní cenou materiálů, s velkou poptávkou po nemovitostech a se zvyšující se cenou nemovitostí. Je plno případů, kdy developeři zjistili, že jim nevychází ekonomika projektu a kvůli okolností, které jsme si řekli, tak na projektu nevydělají.
Vstupuje do toho ještě jeden parametr a to je čas. Představ si, že jsi developer s jdeš stavět bytový dům. Kdy dostaneš peníze od klienta, který od tebe koupí byt? Až na konci. Takže průběh stavby musíš zafinancovat ze svého, ale desítky milionů se po kapsách hledá těžko že? Tak je varianta půjčit si od banky, nebo od lidí skrz dluhopisy. V obou případech za půjčku musíš platit úroky no a pokud se ti stavba i prodej natáhnou a k tomu se zvednou úrokové sazby, úvěry budou dražší a na dluhopisech musíš slíbit vyšší výnos. Je to pekelná situace a ve světe developeřiny tekla krev, někdy ještě teče. Někteří menší developeři museli své projekty a nemovitosti prodat pod cenou větším hráčům, kteří disponovali volnými prostředky, protože se dostali do takové situace, že by zkrachovali. A pak jsou tu developeři, kteří zkrachovali.
REIT nemovitostní fondy a akcie developerů
S cenami nemovitostí rok 2021 až 2023 pohnul směrem dolů, nicméně korekce cen proběhla v procentech, které dokážeš spočítat na prstech svých nohou a rukou. Mnohem větší výkyvy jsou ale na kapitálovém trhu. Jak fungují akcie? Akcii nakupuješ s potenciálem budoucího růstu hodnoty a s vyšší poptávkou nabývají akcie na hodnotě. Na cenu akcií má vliv plno vlivů, a pokud jsou tyto vlivy negativní, cena akcií jde dolů. Když si představíš, že máš své peníze v akciích developerských, nemovitostních a stavebních firem a stane se to co se stalo, čili přestanou se kupovat nemovitosti, ceny stavebního materiálu jdou nahoru a úrokové sazby míří vzhůru, všechno hraje proti firmám, ve kterých máš zainvestováno. Logický krok je prodat akcie ještě, než začnou klesat, plno investorů ale prodává až je pozdě a pak se už jen zbavuje akcie, která klesla na hodnotě a kvůli emocím investor vybere zůstatkovou hodnotu, aby nepřišel o vše.
Strmý pád akcií takovýchto firem byl tedy nevyhnutelný. Trh developerů se očistil o firmy, které to nezvládly a silní hráči mají možnost zabrat více jejich trhu. Je zde plno firem, které jsou zdravé, mají nízkou zadluženost a jejich hodnota je kvůli vývoji akciového trhu dole o 50-70%. Nebavíme se jen o ČR, tady v rámci akcií není úplně z čeho vybírat, bavíme se o Evropě i Americe, kde je situace obdobná. Situace se týká i dluhopisových emisí takovýchto firem, které se na sekundárním trhu prodávají opět pod cenou.
Podívat se můžeme třeba na vývoj akcií německé firmy Vonovia, která působí ve střední Evropě, sídlo má v Německu a její akcie během roku a půl klesly o 70%. Přitom se jedná o velmi velkou firmu, která by měla stát na pevných základech a má zadluženost podle European Public Real Estate Association pod 50%. Když si představíš zadluženost občana ČR, který si půjčuje na byt, tak ten má zadluženost vůči hodnotě nemovitosti 80, nebo 90%. No jo, Vonovia vypadá fajn, ale jak takové firmy objevit a prověřit, jak nakoupit konkrétní akcie? To je oříšek, který dokáže rozlousknout jen opravdu zkušený investor. Věřím, že mezi čtenáři je vás mnoho, kteří nemáte ani chuť ani čas takové akcie hledat a analyzovat. Naštěstí pro vás existují speciální akciové nemovitostní fondy, tzv REITy. Fond dle výběru analytiků a správců fondu investuje do zmíněných akcií. Existují i fondy, které kombinují akcie a dluhopisy nemovitostních firem jak z Česka, Evropy, tak i Ameriky.
Na závěr bych rád zmínil, že jsem ti přiblížil situaci na trhu, ve které vidím společně s různými odborníky příležitost. Jedná se ale o rizikovou investici, která určitě není vhodná pro každého. Ber tedy tento článek jako ukázku směru, a ne jako investiční doporučení, abych jako certifikovaný poradce mohl podat investiční doporučení, musel bych znát tvoji situaci a investiční profil. Věřím, že tě toto netradiční téma bavilo, a pokud chceš s investicemi poradit, neváhej se ozvat.